(En amont de l’approbation) – Définir un protocole de fonctionnement avec les services de l’État
Un protocole de fonctionnement avec les services de l’État avec pour objectifs de :
– connaître les informations dont il faut disposer pour préparer la convention ;
– rassembler les informations pertinentes ;
– définir le nombre de réunions nécessaires pour préparer la convention ;
– définir les modalités d’information des propriétaires concernés : qui donne les informations et comment les partager ?
La coordination du travail en amont entre les futurs financeurs permet de sécuriser les administrés. Plusieurs communes nous ont, en effet, expliqué qu’elles étaient régulièrement sollicitées par les propriétaires désireux d’avoir des informations sur les démarches en cours et leur avancement.
Par ailleurs, il peut arriver que la procédure du PPRT amène le propriétaire à être informé, tout particulièrement des évaluations du prix de rachat, par les services de l’État sans que l’occupant-locataire ait été informé, ni la collectivité. Ces aspects doivent faire l’objet d’un travail entre les services de l’État et les collectivités, même si pour ces dernières, il paraît évident que l’État, qui prescrit le PPRT, doit donner la première information aux propriétaires concernés. Il est également indispensable de maîtriser la diffusion coordonnée de l’information pour éviter les impairs, les articles inopinés dans la presse, etc.
En théorie, les réunions des Personnes et Organismes Associées peuvent servir de cadre pour aborder ces différents points. Dans la pratique, il convient de prévoir des réunions de travail spécifiques sur invitation du Préfet. En outre, il est également souhaitable de mobiliser les services de l’État en organisant des réunions d’information dans la commune où seront conviés les propriétaires et les locataires concernés afin de clarifier les modalités de mise en œuvre du PPRT.
(En amont de l’approbation) – Prendre en compte les délais de délibération des collectivités
Prendre en compte les délais de délibération des collectivités suppose de :
– prévoir un temps de travail avec toutes les collectivités, notamment le Conseil régional et le Conseil général, qui financent les mesures foncières ;
– fixer les modalités à mettre à mettre en place pour définir le contenu de la convention et parvenir à sa signature.
(En amont de l’approbation) – Anticiper le devenir du terrain
Dans les différentes conventions étudiées, on constate que les coûts de démolition ou de mise en sécurité font soit l’objet d’une estimation très approximative soit d’un avenant signé ultérieurement.
Une nouvelle fois, il semble préférable de bien anticiper le devenir du foncier concerné dont la collectivité va devenir propriétaire et gestionnaire. Il convient d’identifier assez rapidement jusqu’à quel niveau la collectivité doit conduire la démolition du bâtiment concerné. Cela revient à s’interroger sur la nécessité de la démolition de tout ou partie du bâtiment en fonction des perspectives pour le projet futur. L’évaluation financière oriente le choix de la collectivité.
Le 18 novembre, lors de la journée technique, de nombreux participants ont évoqué deux points qui les inquiètent : la présence d’amiante et la pollution des sols. Deux points qui ne sont généralement pas ou mal anticipés dans les diagnostics.
Si le terrain s’avère pollué, les frais de dépollution peuvent être à la charge de la collectivité. Il s’agit donc d’anticiper cette situation au regard de l’usage futur du terrain, notamment pour identifier s’il y a des risques de pollution de l’environnement. Les coûts de dépollution peuvent devenir un élément dans la négociation avec le propriétaire.
(Après l’approbation) – La rédaction de la convention
Un guide de rédaction des conventions de financement des mesures foncières a été élaboré à l’initiative du MEDDE. Il précise le contenu des différents chapitres de la convention : son objet, le coût du financement, la répartition, les modalités de versement, les modalités en cas de changement d’exploitant ou de révision, le suivi de la convention. Le guide aborde également la question de la caducité, de la résiliation et de la résolution des litiges. Quelques-uns de ces points attirent l’attention et font l’objet de quelques commentaires :
La définition du prix
Il s’agit d’indiquer le prix d’acquisition, les frais, les taxes et la date de l’estimation foncière. Mais il faut également évaluer les frais de réemploi et lister les dépenses : démolition, éviction, indemnités accessoires, frais de réinstallation, perte de chiffre d’affaires, etc.
Ces estimations peuvent être présentées de façons très variables. Une évaluation bien par bien est parfois fournie mais, le plus souvent, c’est une enveloppe globale pour toutes les mesures foncières du PPRT qui est donnée. Afin de faciliter le suivi de la mise en œuvre, il paraît indispensable d’opter pour la première solution.
Le versement des sommes
Le versement de la part Etat est fait soit sur estimation finale soit sur service fait. Pour les collectivités, l’enjeu est important : l’inscription aux hypothèques peut prendre du temps et certaines collectivités ne peuvent faire l’avance.
Les modalités de paiement faisant appel à un tiers séquestre
Les parties peuvent convenir que les contributions financières sont versées à un tiers-séquestre afin d’en assurer la conservation et d’en garantir le versement pour les mesures foncières par la commune. La Caisse des Dépôts et Consignations, un établissement public foncier ou un notaire peuvent tenir le rôle de tiers séquestre.
Le comité de suivi
La mise en place d’un comité de suivi ad hoc de la convention est toujours prévue. Il a pour mission de veiller au respect des modalités de paiement auxquelles les parties se sont engagées dans la convention. Chaque partie dispose d’au moins un membre. Il se réunit à l’initiative du préfet ou à la demande d’au moins la moitié de ses membres.
Quelques rares conventions imposent une réunion régulière de ce comité. Garantir une réunion annuelle permet pourtant de s’assurer de la bonne application de la convention dans les temps impartis.
L’évolution du prix des biens expropriés et délaissés
Des indications peuvent être données en cas de trop perçu ou de moins perçu en fonction de l’estimation du bien qui est faite, chaque année, par France Domaine. Il est à noter que la révision du prix peut entraîner la révision de la convention si les écarts sont trop importants. Dans ce cas, il convient d’indiquer le délai pour réviser la convention. La modification se fera par un avenant signé par les parties. Des limites de majoration du coût initial peuvent être indiquées. Dans les différentes conventions étudiées, ces limites étaient très variables (10%, 15% ou 20%). Dans certaines conventions, la possibilité d’une évaluation tierce à celle de France domaine est envisagée.
